主题：【早安房天下】商铺成“伤铺” 潮下的镜花水月

商铺究竟是一本万利，还是一场“镜花水月”？

“养儿防老，不如买个铺子防老。”“一铺养三代，不买白不买。”现如今，越来越多的者发出了这样的声音。房产销售商也“趁势而入”，推出各类商铺购买优惠政策，并以“稳赚不赔”为噱头，吸引各路者入市。

商铺作为商品价值属性较高的不动产，具备一定的价值，但是不是每一个商铺都能如广告一般让每一位者获得高额的回报呢？商铺究竟是一本万利的商业行为，还是一场“镜花水月”？

重金置产 却换来旧厂房

安徽省合肥市瑶海区人民法院在案件审理中发现，2012年以来，以商品房买卖为纠纷焦点的商铺类案件猛增。通过研究分析，这些案件绝大部分是由商铺售后返租引起的。

“现判决撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告须于判决生效十日内返还原告购房款、支付相应利息以及赔偿原告税费损失。”2013年8月15日，瑶海法院对一批商铺买卖纠纷案件进行了公开宣判。

2007年7月和次年1月，合肥市民钟某先后与开发商安徽某公司分别签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，合同中约定：安徽某公司将位于合肥市东二环的时尚装饰广场内的一处商铺出售给钟某，房屋面积49.06平方米，房屋价格每平方米6012元，总价款29万余元。

在签订上述两份合同的同时，双方签署了一份《委托经营管理协议书》，约定由安徽某商业管理公司代为管理钟某的房产，委托期限为6年，前3年中的房屋所得收益由该商业管理公司自行支配，从第4年起，该公司确保按商铺认购总额的8%计算每年租金收益支付给钟某，租金半年一付。

面对如此高额的租金利润，包括钟某在内的许多者都签订了购买合同，并缴纳了首付款。

开发商如期将房屋交付给钟某。按照协议约定，钟某的房产实际由安徽某商业管理公司进行管理。

在苦苦熬过了3年的“守候期”后，原以为已经等来了春天的者们却又跌进了“冰窖”：他们收到第一期的租金收益后，就再也没有收到任何租金收益。

者们开始与开发商协调解决办法。就在这一过程中，者们发现，他们购买的房屋并非是2007年竣工的新房，而是开发商将旧厂房略作修整后出售的“伪新房”。但双方在签订商品房买卖合同时，开发商并未告知这一情况。

协商无果下，者们将开发商起诉至瑶海法院。瑶海法院经审理后认为，开发商向钟某等者隐瞒了与标的物紧密相关的一个重要信息，导致他们作出错误的判断，认为自己购 买的是新建的商品房，钟某等者是在受欺诈的情形之下与开发商签订《商品房买卖合同》的，是基于错误的认识而作出的错误意思表示，双方签订的合同属可撤销合同。

判决后，开发商不服该判决结果，上诉至合肥市中级人民法院。合肥中院二审依法驳回上诉，维持原判。

据了解，该开发商因该地块商铺买卖已被卷入80余起诉讼案件中，目前已有60余件进入了执行程序。现如今，该商业广场已改头换面为古玩市场。

高收益背后暗含无限风险

“10年返租”、“年均收益10%”、“年均租金8%”、“产权式商铺，零风险购房”……近年来，商铺售后返租风靡全国。这种表面上看起来拥有较高的模式，吸引着越来越多的者不惜血本买下商铺，但其中蕴含的法律风险也随之逐渐显现。

2013年2月，一起发生在重庆的案例引起了社会各界的广泛关注。

“为什么10年前说好的商铺面积，到了现在就缩水了呢？”重庆一名房产者陈先生在法庭上愤慨地说道。

10年前，陈先生与一家开发商签订了一份《商品房预售（预购）合同》。该合同约定该开发商将未竣工的重庆市江北区一处商业区待开发的商铺出售给陈先生。合同中载明商铺面积为28.19平方米，成交价格为每平方米4800元，合计金额为13万余元。

陈先生在办理好购房按揭手续后将房屋委托给第三方某市场管理处代为租用经管，三方还签订了《商铺租用协议》。

2013年，陈先生取得该商铺的《房地产权证》。产权证载明的房屋建筑面积为17.1平方米，与合同约定的28.19平方米不符。陈先生认为开发商的行为已经构成违约，于是将开发商诉至法院。

重庆市江北区人民法院一审判决开发商赔偿陈先生因房屋面积减少造成的房款损失5万余元。

据了解，除了因开发商资金链断裂造成无法支付租金收益、房屋面积缩水等情况外，很多商铺连房屋产权的相关证件都不齐全，这给业主带来了较大的风险。重庆、四川成都等地都曾发生大规模退铺潮，而商铺售后返租正是这些风波的背后“推手”。

死灰复燃主因：

诱惑巨大

“我以前对商铺返租知道不多，一步步陷入了现在这样的窘境。如果当时我能够多些了解，多咨询业内人士和法律工作者，也许情况就会比现在好很多。”刘先生由衷地对笔者说。刘先生是一位典型的商铺售后返租的受害者，目前正深陷与开发商的诉讼纠纷中。

那么，商铺返租究竟是一种什么样的商业行为呢？

“我们国家早就明令禁止商铺售后返租，但是变相的返租行为依然存在。2001年，国家建设部公布了《商品房销售管理办法》，其中就对预售房地产项目的售后返租下了禁令。但2003年至2006年间，商铺返租损害者的事件又‘死灰复燃’。”瑶海法院法官向笔者介绍说，2006年5月，国家建设部再次发文严令禁止返租经营，并明确“售后包租”、“承诺回报”等字眼为房地产广告明令禁止的内容。

但实际情况是，开发商往往采取一些隐蔽的手段，例如通过委托第三方经营管理公司的形式进行返租。

“归根结底，返租销售最大的诱惑在于，让者认为只要将房屋拿下，就可以不费心思坐收房租，而且房租的收益往往也很高。”一位关注楼市多年的者一针见血地指出了其中的“门路”。

“售后返租”的经营模式在上世纪六、七十年代出现于美国，后流行于日本、中国香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，是可以实现开发商和业主双赢局面的。

那么，在目前正处于转型期的国内房产市场中，“售后返租”这样的路径究竟该走向何处？

还一铺富三代呢？

伤不起啊！商铺不能贪买

没头脑的就不要去啦

镜花水月，没有钱来……

要谨慎啊

伤不起啊伤不起！

要谨慎啊！

那就别啦！

商铺价格太高了，买不起